Ce se întâmplă cu piaţa birourilor din România în pandemie

Compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox și firma de avocatură Dentons lansează spre dezbatere o serie de 10 teme care vor impacta întreaga activitate de dezvoltare a sectorului de birouri, o piață formată la nivel national din peste 350 de clădiri moderne cu o suprafață cumulată de peste 4 milioane de metri pătrați în care își desfășoară activitatea aproximativ 400.000 de angajați ai unora dintre cele mai mari companii din economie.

Magnitudinea acestor modificări va fi determinată de mai mulți factori, precum lungimea perioadei de suspendare a activității curente pentru cea mai mare parte a ocupanților, capacitatea chiriașilor de a absorbi impactul acestei perioade de restrângere a businessului, precum și modificările ce vor surveni în comportamentul zilnic al angajaților, care testează în aceste zile la scară largă telemunca.

În condițiile în care activitatea profesională după Covid-19 depinde de o serie de factori dinamici, care sunt deocamdată greu de evaluat, consultanții celor două firme propun o serie de teme a căror evoluție va fi urmărită îndeaproape în următoarea perioadă pentru a surprinde magnitudinea modificărilor asupra sectorului de birouri, în particular, și a pieței imobiliare, în general.

Vă transmitem mai jos cele 10 teme considerate esențiale pentru evoluția sectorului de birouri:

- Cum va fi revenirea la birou după Covid-19? Angajatorii vor percepe drept o oportunitate lucrul de acasă sau, dimpotrivă, vor încerca să revină la modelul de business de dinaintea crizei? În funcție de răspunsul la aceasta întrebare se vor ghida majoritatea companiilor în decizia de a implementa telemunca la o scară mai mică sau mai mare, cu impact direct asupra suprafețelor de birouri închiriate

- Ce măsuri ar putea fi luate în viitoarele contracte de închiriere pentru a preîntâmpina efectele negative ale unui eventual nou eveniment similar Covid-19? Vom asista la o mai mare flexibilitate a părților în negocierea unor clauze esențiale, precum durata contractelor, nivelul chiriei sau posibilitatea de a renegocia termenii la apariția unui asemenea eveniment? Părțile vor fi deschise la inserarea unor clauze care să le permită suportarea reciprocă a riscurilor, în cazul apariției unui eveniment major similar? Vor acorda părțile o atenție crescută unor clauze contractuale precum forța majoră, impreviziunea, schimbări majore ale circumstanțelor? Cum se vor adapta băncile și investitorii la o eventuală reducere a duratei medii contractuale?

- Cât de mare vă fi impactul asupra volumului de tranzacții de închiriere? Cu alte cuvinte, după trecerea evenimentului Covid-19, vă avea loc o relansare în forță a pieței sau, dimpotrivă, o perioada de reticenţă investiţională? Business-uri din domenii precum turism sau HoReCa vor începe investiții la terminarea acestei crize sau, dimpotrivă, se vor gândi la o limitare a acestora prin măsuri precum diminuarea suprafețelor închiriate sau chiar elibererarea unor spaţii?

- Cât de mare va fi impactul asupra pipeline-ului de birouri? Pe lângă problemele legate de asigurarea securității medicale pe șantiere, dezvoltatorii s-ar putea confrunta și cu o cerere mai scăzută din partea chiriașilor. Cum vor absorbi o eventuală scădere a activității sau un posibil blocaj toate companiile din lanț – antreprenori, subcontractori, furnizori de materiale, etc.?

- Cum va fi impactată activitatea Property Managerilor? Vor fi luate măsuri suplimentare de curățenie / dezinsecție / securitate sanitară – filtre de aer, etc.? Vor influenţa aceste măsuri service charge-ul? Ce rol va mai avea community managerul în perioada imediat următoare? Vor deveni un “must have” pe lista serviciilor toate componentele de asigurare a igienei și a dezinfecției, costul lor urmând să fie achitat prin service charge?

- Cum va fi influențat layout-ul spaţiilor de birouri? Va fi redusă componenta de open space și se va da preferință unor birouri individuale compacte, pentru a reduce teama de contaminare? Densitatea în open space va continua trendul de creștere, sau, dimpotrivă, se vor impune chiar reguli de densitate maximă acceptată, astfel încât ocupanții să nu stea aproape unii de alții? Vor fi extinse bucătăriile pentru a permite unui număr mai mare de angajați să ia masa la birou sau, dimpotrivă, se va renunță la ele, pentru a încuraja angajații să ia prânzul individual? Sălile de întâlniri vor fi reduse și se vor amenaja săli mai mici dotate cu aparatură mai performantă pentru video conferințe? Mai este un avantaj major să oferi cel mai generos floor plate? Vor fi autoritățile mai flexibile în emiterea și adaptarea autorizațiilor de construire pentru partea de amenajare? În funcție de noile reglementari, dacă distanţa socială va deveni un “must,” vor permite autoritățile  chiriașilor/proprietarilor să modifice space planning-ul într-un timp scurt fară a mai trece prin tot procesul de autorizare, care în momentul de faţă durează într-un scenariu optimist 3 luni?

- Cum se va reconfigura oferta de servicii de genul restaurantelor de la parterul clădirilor de birouri? Își vor reconfigura acestea spaţiile, în sensul diminuării zonei de servit masa pentru a extinde bucătăriile și pentru a face faţă unui număr în creștere de comenzi online pentru livrare sau, dimpotrivă, vor păstra același layout?

- Cât de mare va fi impactul asupra industriei de coworking? Aceste spaţii oferă cea mai multă flexibilitate, dar sunt și cele mai vulnerabile într-o astfel de situație, ținând cont de durata scurtă și posibilitatea de denunțare unilaterală a contractelor.

- Vor opta chiriașii într-o măsură mai mare pentru soluții de lucru și comunicare flexibile, precum laptopul și tableta, în condițiile în care va fi o presiune mai ridicată pentru mobilitate?

- Va fi o presiunea suplimentară asupra numărului de locuri de parcare puse la dispoziție de imobilele de birouri, în condițiile în care unii angajați ar putea evita, cel puțin temporar, mijloacele de transport în comun pentru a-și proteja sănătatea?

Toate aceste teme vor fi analizate de consultanții celor două firme, împreună cu alti specialiști invitați, într-o serie de discuții care vor fi anunțate în curând.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCNews și pe Google News