EXCLUSIV  Codul ATUC, cea mai importantă lege din ultimii 20 de ani în construcții. Avocata Monica Livescu, despre actul normativ care va produce schimbări în imobiliare

Este cel mai important act normativ în construcții din ultimii 20 de ani, care eficientizează și simplifică procesele de avizare, autorizare și monitorizare în domeniile urbanismului, amenajării teritoriului și construcțiilor.

În partea a doua a interviului pentru DC News, avocata Monica Livescu ne-a spus că acest proiect al Codului ATUC conține și norme care trebuie eliminate, perfecționate, pentru a fi în acord cu standarde constituționale de protecție a unor drepturi fundamentale. 

„Ca orice proiect de lege și acest proiect al Codului ATUC conține și norme care trebuie eliminate, perfecționate, pentru a fi în acord cu standarde constituționale de protecție a unor drepturi fundamentale. 

În proiectul Codului  ATUC este consacrat ”dreptul de execuție a  lucrărilor de construcții” ca fiind dreptul care conferă titularului dreptul de a obține, potrivit legii, din partea autorității competente, autorizația de construire, o astfel de consacrare expresă putând asigura o garanție sporită și reală conținutului dreptului de proprietate analizat din perspectiva  protecției proprietății la standardul  garantat de  articolul 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO. Mă refer la faptul că instanța de la Strasbourg examinează interdicțiile de construire prin normele de urbanism justificate de protecția mediului, a zonelor de protectie etc. ca pe o ingerință în dreptul la respectarea bunurilor. O astfel de ingerință în dreptul de proprietate implică pe de-o parte, asigurarea unor despăgubiri juste și prealabile pentru repararea prejudiciului suferit de proprietarii de terenuri al căror drept este limitat prin interdicții de construire, iar, pe de altă parte, proprietarii nu pot fi obligați să suporte o sarcină specială și exorbitantă care afectează echilibrul corect între protecția proprietății lor și cerințele interesului public. 

Din această perspectivă, sunt câteva reglementari în Cod care nu întăresc protecția proprietății private, prin remedii legislative care să corecteze reglementările în vigoare la acest moment, ci dimpotrivă, vulnerabilizează protecția proprietății, prin extinderea nepermisă și arbitrară a posibilității de expropriere  și  prin imprecizia unor reglementări.

Toate situatiile în care se reglementează într-o formă sau alta prioritatea interesului public, decurgând din protecția mediului (spații verzi), zone de protecție, protecția monumentelor istorice, regenerarea urbană etc., nu fac trimitere la legea 33/1994 - ca lege cadru a exproprierii, ci la legea 255/1010, ce reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică în condiții speciale și care cuprinde multiple reglementări neconstituționale, atât din punct de vedere al procedurii, cât și al despăgubirii limitate și acordate după o durată imprecisă.   

Prin urmare, printr-o normare de acest tip se ajunge la grave încălcări ale Constituției: art. 44 ce protejează dreptul de proprietate privată, art. 45 - ce garantează libertatea economică, art. 53 – care reglementează limitele de restrângere a exerciţiului unor drepturi şi al unor libertăţi, standardul CEDO în această materie”, a zis avocata.

Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor este o lege extrem de așteptată de domeniile de specialitate

„Un prim exemplu de reglementare neconformă  este instituirea interdicției absolute pentru proprietarii privați de a schimba destinația spațiilor verzi (art. 147, 212 din Cod). Astfel, este  reluat în Cod art. 71 din OUG 195/2005 privind protecția mediului, normă reclamată până acum cu 3 sesizări de neconstituționalitate, în care s-a invocat că, printr-o  astfel de interdcție absolută, este anihilat dreptul de proprietate în atributele sale esenţiale.  Oricât s-ar invoca de către stat ca scop al unei astfel de reglementări, ocrotirea şi garantarea dreptului la un mediu sănătos, afectarea dreptului de proprietate nu poate fi reparată doar printr-o simplă trimitere la dreptul comun al unei acțiuni  în despăgubire. În realitate nu este respectat standardul CEDO în această materie – reflectat în hotărârile din cauzele Matos e Silva şi alţii împotriva Portugaliei şi Terrazi S.R.L. împotriva Italiei, aplicabile prioritar în baza disp. art. 20 din Constituție.

Semnalăm, de asemenea, lipsa corelării legislative cu dispozițiile art. 18 alin. (9) din Legea nr. 24/2007 privind reglementarea și administrarea spațiilor verzi din intravilanul localităților, care prevăd că terenurile aflate în proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice și înscrise în cartea funciară ca fiind în categoria curți-construcții nu pot fi inventariate sau declarate ca spații verzi, în sensul legii, decât după îndeplinirea procedurii de expropriere conform legislației în domeniu.

Rațiunea este una firească: limitarea exercitării dreptului de proprietate privată prin interdicția de a modifica destinația terenului și implicit limitarea dreptului de a construi ar fi justificată doar după ce statul/ autoritatea publică locală va epuiza utilizarea ca spațiu verde a terenului ce-i aparține într-o anumită arie teritorială și numai dacă acesta nu ar fi suficient  pentru asigurarea necesarului de spațiu  verde.  Dar cum la acest moment autoritățile publice locale nici măcar nu au inventariat  terenurile din domeniul public și, cu atât mai puțin, nu au investit în transformarea  lor în spații verzi,  impunerea prin lege  proprietarilor privați o astfel de interdicție de utilizare a  terenului lor este excesivă și împovarătoare, neconformă principiul proporționalității consacrat de Codul ATUC și de art.  53 din Constituție, care ar echivala cu o expropriere de facto. De aceea, proiectul legii ar trebui corectat prin reglementarea clară a raportului dintre zonificarea unui teren și mențiunile existente în cartea funciară, astfel încât cea din urmă să aibă întâietate, pentru deplina siguranță a circuitului civil și prevenirea abuzurilor autorităților publice. 

Despăgubirile acordate drept compensație  pentru o astfel de restricție de utilizare a terenurilor proprietate privată nu constituie un remediu suficient pentru că, potrivit normelor din Cod, aceasta s-ar acorda în baza legii 255/2010 – care nu prevede acordarea unei despăgubiri juste, ci doar valoare de grilă notarială și nu este prealabilă instituirii interdicției de utilizare, ceea ce  generează și neconstituționalitatea normei din Cod. 

2. Un alt exemplu de afectare a exercitarii atributelor dreptului de proprietate este și modul de reglementare defectuos din capitolul privind „restructurare urbană” și ”regenerare urbană”(art. 213, 214). 

Lărgirea posibilității utilizării terenurilor private pe motivul ”restructurării urbane” pune în discuție afectarea dreptului de proprietate privată și încălcarea garanțiilor constituționale și de standard CEDO de protecție a dreptului de proprietate,  ca urmare a trimiterilor la regimul exproprierii din legea 255/2010, o lege profund neconstituțională, în loc să trimită la regimul exproprierii reglementat de legea 33/1994, care respectă standardele constituționale.

3. Un alt exemplu de încălcare a dreptului de proprietate este și norma din art. 239 din Cod, care prevede ca obiective ale operațiunii de restructurare urbană ”redistribuirea echitabilă a imobilelor către titularii drepturilor de proprietate asupra imobilelor situate în zona de restructurare” și  ”introducerea unor noi imobile în domeniul public rezultate ca urmare a restructurării în vederea realizării obiectivelor de interes public”. Sunt sintagme care amintesc de perioada comunistă.    

Titularii drepturilor reale asupra imobilelor situate în zona vizată de operațiunea de restructurare urbană, care nu și-au exprimat consimțământul privind participarea la operațiunea de restructurare urbană, pot fi expropriați pentru cauză de utilitate publică în condițiile Legii nr. 255/2010, lege care nu asigură garanțiile constituționale de acordarea unei despăgubiri prealabile și juste.

4. Un alt exemplu de normă care generează încălcarea dreptului de proprietate prin imprecizia și subiectivismul termenilor utilizați în definirea ”peisajului cultural” ca fiind ”teritoriul perceput ca atare de către populație și de specialiști”, în condițiile în care  conform Codului se pot institui limite și interdicții de urbanism prin planuri urbanistice pentru zone protejate pentru protecția unui astfel de ”peisaj” sau se pot demara operațiuni de regenerare urbană cu privire la elementele de peisaj cultural național sau local.  

Imprecizia normativă a noțiunii ”depreciază valoarea peisajului” utilizată în art. 197 din Cod este și ea criticabilă, având în vedere  că,  în raport de o asemenea apreciere subiectivă, se poate refuza arbitrar investitorului autorizarea într-o astfel de zonă.

În concluzie, așteptăm de la Anul nou o legislație coerentă și predictibilă în domeniul urbanismului și autorizării construcțiilor, schimbări în mentalitatea reprezentanților autorităților publice locale în înțelegerea rolului lor în asigurarea și protecția drepturilor fundamentale ale contribuabililor - drept de proprietate, drept la bună administrare, cât și a echilibrului între interesul public și cel privat”, ne-a mai zis Monica Livescu.

VEZI ȘI PRIMA PARTE A INTERVIULUI: Schimbări uriașe în imobiliare prin Codul ATUC. Av. Monica Livescu: Bucureștiul a fost grav prejudiciat în ultimii ani - https://www.dcnews.ro/schimbari-uriase-in-imobiliare-prin-codul-atuc-av-monica-livescu-bucurestiul-a-fost-grav-prejudiciat-in-ultimii-ani_943919.html

Monica Livescu are peste 30 de ani de experiență. Nu este specializată doar în dreptul urbanismului, ci și în apărarea drepturilor fundamentale (din perspectivă constituțională, CEDO). De asemenea, libertatea de exprimare a constituit o temă a preocupărilor sale profesionale. Domeniile principale de practică sunt litigii, drepturile omului (CEDO), drept imobiliar, drept constituțional, contencios administrativ și drept medical.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCNews și pe Google News