EXCLUSIV  Schimbări uriașe în imobiliare prin Codul ATUC. Av. Monica Livescu: Bucureștiul a fost grav prejudiciat în ultimii ani

Cât de așteptată este adoptarea Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor de mediul juridic și investițional din domeniul construcțiilor? 

„În mod clar este un proiect de lege urmărit de toți cei interesați de această problematică. 

Însă nu doar adoptarea lui este importantă, ci și calitatea legii. Din acest punct de vedere constatăm lipsa unei dezbateri reale a proiectului de lege, care să asigure o lege organică bună și eficientă în aplicare. Astfel, procedura de adoptare a proiectului de lege privind Codul în discuție a fost fără dezbatere la Senat, ca urmare a depășirii termenului de adoptare. În prezent se află în dezbatere la Camera Deputaților, pe procedura de urgență prevăzută de art. 76 alin. 3 din Constituție solicitată de Guvern. 

Experiența anterioară a adoptării altor coduri prin proceduri urgente, fără dezbateri parlamentare, s-a dovedit că nu este benefică, ajungându-se în timp, cu ocazia aplicării lor, la multiple sesizări de neconstituționalități și necorelări ale normelor.

Dezbaterea parlamentară reală a unui astfel de Cod este deci de reală importanță, calitatea unei legi fiind esențială, mai ales când își propune să facă o sistematizare unitară a multitudinii de legi și norme existente într-un domeniu ca cel al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor”, ne-a spus avocata.

De ce avem nevoie de un Cod ATUC

„Întotdeauna e necesară o codificare într-un domeniu esențial în care legislația este foarte stufoasă, necorelată sau chiar omisivă. Îmbunătățirea și mai ales coerența cadrului normativ în acest domeniu este necesară și tot mai mult solicitată de cei afectați direct în dreptul de a construi, drept ce constituie o componentă esențială a dreptului de proprietate și a libertății economice – garantate constituțional.

Reformarea cadrului normativ din domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor reprezintă o prioritate și o obligație asumată de România prin Componenta 5 si 10 din PNRR, în sensul adoptării unei legislații care să sprijine implementarea investițiilor în tranzitia spre  clădiri verzi. Termenul  asumat - trimestrul I al anului 2023 - este evident depășit. 

Creşterea numărului situațiilor litigioase din ultimii ani, având ca obiect anularea unor planuri de urbanism, refuzul aprobării  unor documentații de urbanism in termene rezonabile sau anularea autorizațiilor de construire, accentuează  lipsa predictibilității pentru investitori. Prin urmare, normarea corespunzătoare și unitară, care să limiteze și situațiile litigioase, ar putea fi o soluție de ieșire din această situație prelungită de transfer spre justiție a rezolvării problemelor din domeniul construcțiilor, ce incumbă în primul rând autorităților publice. 

Adoptarea urgentă a Codului este impusă și de necesitatea stopării fenomenului de prelungiri succesive ale termenelor de valabilitate a Planurilor urbanistice generale, ultima astfel de prelungire fiind stabilită prin O.G. nr. 33/2023 privind prorogarea unor termene în domeniul urbanismului și al construcțiilor, prin care s-au prorogat până la data de 31 decembrie 2026.

Nu mai poate fi continuat cu astfel de ordonanțe ale neputinței, prin care autoritățile publice recunosc chiar prin expunerile de motive și notele de fundamentare ale acestora că nu și-au îndeplinit obligațiile față de comunități și față de cetățeni”, a mai spus avocata Monica Livescu.

Există nemulțumiri, așteptări ale investitorilor imobiliari?

„Actualizarea documentaţiilor de urbanism de interes general, precum şi organizarea eficientă a structurilor administrative de specialitate sunt necesare pentru asumarea corectă a responsabilităţilor şi fundamentarea tehnică a deciziilor investitorilor.

Lipsa cadrului normativ coerent în domeniul urbanismului conduce la întârzieri sau blocaje în domeniul autorizării executării lucrărilor de construcţii pentru investiţii publice şi private, generând inclusiv riscul de pierdere a finanţărilor. Utilizarea în continuare a unor planuri urbanistice generale care nu mai corespund din punct de vedere tehnic şi juridic realităţii actuale, generează riscuri cu privire la securitatea juridică a investiţiilor, cu consecinţe negative în soluţionarea problemelor curente ale colectivităţilor locale şi apariţia unor disfuncţionalităţi în activitatea autorităţilor administraţiei publice locale. 

Nu poți asigura dinamica de dezvoltare la nivel național și local, susţinută atât de mediul privat, cât şi de necesitatea utilizării fondurilor europene ce accelerează investiţiile, dacă nu ai o planificare urbană şi teritorială stabilă și coerentă. Predictibilitatea reglementărilor este un factor esenţial pentru securitatea juridică a investiţiilor.

Bucureștiul a fost grav prejudiciat din acest punct de vedere în ultimii ani. Aplicarea principiului proporționalității consacrat în proiectul Codului ar putea asigura un standard, un echilibru, având în vedere consacrarea expresă că activitatea de amenajare a teritoriului și activitatea de urbanism trebuie să asigure echilibrul între interesul public și cel privat, cu respectarea drepturilor și libertăților cetățenilor. Tocmai acest echilibru nu a fost avut în vedere prioritar în ultimii ani de autoritățile publice cu atribuții în domeniu, ajungându-se la mutarea responsabilității deciziilor în materie de urbanism și autorizare a construcțiilor în sarcina  instanțelor judecătorești.  

Este firesc ca investitorii să aștepte o schimbare majoră de la legislativ, prin adoptarea acestui Cod, dar mai ales o schimbare de mentalitate  de la autoritățile publice cu competențe legale în acest domeniu (primari, consilii locale, Consiliul General al municipiului București) sub aspectul înțelegerii corecte a principiului bunei guvernări, consacrat în Recomandarea CM/Rec(2007)7 a Comitetului de Miniștri, care recomandă guvernelor statelor membre să promoveze buna administrare în cadrul principiilor statului de drept și democrației. Esența principiului este ca greșelile sau erorile autorităților statului ar trebui să servească în beneficiul persoanelor afectate. 

Investitorii sunt nemulțumiți și de lipsa remediilor adecvate pentru blocajul administrativ și inerția instituțională, remedii care ar trebui asigurate de Justiție. În condițiile în care sistemul de justiție se confruntă cu lipsa de personal în general și cu o lipsă de judecători specializați în domeniul urbanismului, în special, precum și cu lipsa experților în urbanism și arhitectură, toate acestea  generează o durată excesivă a procedurilor judiciare, nedorită de niciun justițiabil și cu atât mai mult de un investitor pentru care timpul înseamnă eficiență sau nu pentru utilizarea capitalului. Investițiile și buna funcționare a domeniului construcțiilor nu pot aștepta ani pentru rezolvarea problemelor din acest domeniu. Cele peste 500 de litigii în domeniul urbanismului existente doar la nivelul Bucureștiului spun multe despre situația anormală în care se află în primul rând autoritatea publică. Litigiile înseamnă proastă guvernare locală, pentru că, în realitate, contenciosul administrativ ar trebui să fie excepția și nu regula în rezolvarea problemelor cetățenilor si investitorilor în interacțiunea cu autoritatea publică competentă să rezolve cererile lor administrative.       

De aceea, răspunzând întrebării, așteptările investitorilor din domeniul imobiliar de la adoptarea noului Cod ATUC sunt mari”, a subliniat Monica Livescu în prima parte a interviului pentru DC News. 

Monica Livescu

Monica Livescu are peste 30 de ani de experiență. Nu este specializată doar în dreptul urbanismului, ci și în apărarea drepturilor fundamentale (din perspectivă constituțională, CEDO). De asemenea, libertatea de exprimare a constituit o temă a preocupărilor sale profesionale. Domeniile principale de practică sunt litigii, drepturile omului (CEDO), drept imobiliar, drept constituțional, contencios administrativ și drept medical.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCNews și pe Google News